Endringer i avhendingsloven

Den 1. januar 2022 trådte endringen av avhendingsloven og tilhørende forskrift i kraft.

Avhendingsloven gjelder ved kjøp og salg av eiendom når dette skjer ved frivillig salg, bytte eller gave. Siden kjøp og salg av bolig er en transaksjon som har stor økonomisk betydning for partene, har lovgiver ønsket å angi rettslige rammer som sikrer at transaksjoner gjennomføres på en betryggende måte, og med minst mulig usikkerhet for de involverte. Flere av lovens regler er derfor utformet til fordel for kjøperen i tråd med forbrukerhensynet. Endringene medfører blant annet at selgere får et større ansvar ved salg av fast eiendom.

“Som den er”-forbehold

Frem til endringene hadde selger mulighet til å benytte seg av et forbehold ved salg av bolig. Selgeren kunne i avtalen inkludere at eiendommen ble solgt “som den er”. Formålet var at selger ikke skulle holdes ansvarlig for skjulte feil eller mangler som han eller hun ikke hadde kjennskap til ved salgstidspunktet. Etter avhendingslova § 3-9 kunne selger likevel holdes ansvarlig for mangler selgeren ikke hadde kjennskap til, dersom eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne forvente. Bestemmelsen hadde imidlertid ikke den konfliktbegrensende effekten som lovgiver ønsket, og et betydelig antall boligtvister endte opp i domstolene.

De nye endringene i avhendingsloven innebærer at “som den er”-forbehold og lignende forbehold ikke får virkning ved forbrukerkjøp etter lovens nye § 3-9 annet ledd. Boligselger vil dermed holdes ansvarlig for feil og mangler i større grad enn tidligere. Dette gir selger et insentiv til å innhente nøyaktige opplysninger om boligen, samt skaffe en grundig tilstandsrapport ved salg.

Minstekrav til tilstandsrapport – ny forskrift

Videre stilles det noen konkrete krav til kjøpers undersøkelsesplikt i den nye avhendingsloven. Endringen innebærer at kjøper holdes ansvarlig for mangler eller feil som fremkommer av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter, som kjøper forut for kjøpet har fått mulighet til å sette seg inn i. Dette oppfordrer også selger til å innhente en grundig tilstandsrapport.

Etter ny forskrift til avhendingsloven, som også trådte i kraft 1. januar 2022, stilles det visse minstekrav til tilstandsrapporter. Det vil dermed etter lovendringen være noe strengere krav til kjøpers undersøkelsesplikt og til takstmenns utforming av tilstandsrapporter.

Erstatning på tross av selgers utbedringsrett

Dersom en mangel først foreligger kan kjøper som utgangspunkt kreve prisavslag eller erstatning. Selger skal imidlertid kunne kreve å ta i bruk sin utbedringsrett dersom det ikke er til urimelig byrde for kjøperen. Nytt i loven i 2022 er midlertid at kjøper kan kreve erstatning for en mangel, også dersom selgers rett til å utbedre mangelen er krenket. Kjøper kan likevel måtte bære deler av tapet i samsvar med avhl. § 7-2

Mangelskostnader opp til kr 10 000 dekkes av kjøper

Nytt er også en egenandelsregel som gjør kjøper ansvarlig for å dekke kostnader ved mangler som beløper seg på inntil kr 10 000. Formålet er å avdempe konflikter og mangelskrav om beskjedne beløp. Bestemmelsen gjelder imidlertid ikke for hver enkelt mangel, men manglene vurderes samlet og beløp til under kr 10 000 dekkes av kjøper. Regelen gjelder likevel ikke for avtaler om salg av nye bygninger ettersom det må kunne forventes at nye bygg er relativt feilfrie.

Arealavvik konkretiseres

Tidligere var mangelvurderingen ved arealavvik vært avhengig av at arealet var “vesentlig mindre enn det som er opplyst av selgeren” jf. Ahl. § 3-3.Ved ny avhendingslov konkretiseres det hva som anses å være et vesentlig arealavvik. Et avvik må være større enn to prosent og utgjøre minst en kvadratmeter. Ved endringen har lovgiver også lovfestet gjeldende rett om selgers ansvar for hans kontraktsmedhjelpere. Dersom selgers megler er ansvarlig for uriktige opplysninger, må selger likevel bære det eventuelle tapet.

Har du spørsmål om kjøp og salg av fast eiendom, ta kontakt med våre advokater på post@advkrogh.no.